Tabelle Millesimali (normativa)

Le tabelle millesimali sono la traduzione, in termini matematici, dei valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva che costituiscono l'edificio condominiale.
Si tratta di uno strumento di ausilio nella gestione condominiale tramite il quale può essere effettuata la ripartizione delle varie spese.
In altri termini, le tabelle millesimali hanno la funzione di esprimere il valore delle singole unità immobiliari e, di conseguenza, il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell'intero edificio, ai fini della ripartizione delle spese e della formazione della volontà dell'organo assembleare.
Infatti, ex art. 68 disp. att. c.c. "nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare". Lo spirito della norma è proprio quello di valutare il valore proporzionale dell’unità immobiliare in sé e per sé, senza considerare nient’altro. Le tabelle millesimali altro non sono che un allegato del regolamento di condominio: infatti secondo l' art. 1138 c.c. "quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.". Si potrebbe così concludere:
a) le tabelle millesimali sono un documento allegato al regolamento di condominio;
b) sono obbligatorie solo quando il numero dei condomini è superiore a dieci;
c) ogni condomino può prendere l’iniziativa per la loro formazione;
d) per l’approvazione è sufficiente la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi.
Normalmente le tabelle millesimali sono predisposte dal costruttore o dall'unico ed originario proprietario dell'intero edificio, che le riporta successivamente nel regolamento di condominio allegato ai singoli atti di compravendita.
Può in ogni caso accadere che, se non si raggiunge la maggioranza richiesta durante l'assemblea condominiale, anche un solo condomino, che abbia interesse a far modificare i millesimi, può ricorrere al giudice.
In tal caso, il condominio sarà convenuto nella persona dell'amministratore, il quale è poi tenuto a informare subito i condòmini della causa indetta per la revisione dei millesimi. Se non lo fa, può essere revocato per giusta causa con richiesta di risarcimento del danno.
Tuttavia, come si desume dallo stesso art. 69 disp att, per modificare i millesimi già esistenti è necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti al Condominio.

Revisione e modifica delle tabelle millesimali (normativa)

Dalla funzione delle tabelle millesimali discende la possibilità, prevista dal legislatore, di assicurare la corrispondenza delle tabelle millesimali alla situazione di fatto tramite i due istituti della revisione e della modifica. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
- la revisione delle tabelle, qualora queste siano conseguenza di un errore;
- la modifica delle tabelle, quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Secondo l'orientamento attualmente prevalente (Cass. S.U. 6222/1997, Cass. N. 4528/01; Cass. N. 4421/01) l'errore che legittima la revisione delle tabelle è l'errore materiale, ossia l' obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Secondo altro orientamento giurisprudenziale (ad es, Cass n 2253/00) minoritario, l'errore in rassegna “non rileva nella sua obbiettività, ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso”.
Questo errore di calcolo, recita l'art. 1430 c.c., non dà luogo all'annullamento del contratto ma solo a rettifica, tranne che, concretandosi in errore sulla quantità, sia stato determinante per il consenso espresso nel contratto.
Pertanto l'erroneità dei valori delle tabelle concernenti i singoli immobili non comporta l'annullamento della deliberazione di approvazione delle tabelle, ma solo una eventuale revisione.
Le mutate condizioni dell'edificio legittimano, alla luce del disposto di cui al n.2 dell'art. 69 disp.att., il ricorso alla procedura della MODIFICA delle tabelle. Il mutamento deve tradursi in una modificazione duratura, non potendo essere estemporaneo o casuale. Nel vecchio testo si leggeva genericamente che deve trattarsi di “una alterazione di vasta portata”, tale da rendere inadeguate le vigenti tabelle.
Nel nuovo testo, viceversa, il legislatore individua esattamente la misura dell'alterazione tale da determinare una modifica delle tabelle millesimali che si verifica quando è alterato “per più di 1/5 il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino”.

Tabelle Millesimali

Lavori Eseguiti

  • Redazione tabelle millesimali per n. 10 unità immobiliari relative ad un edificio in condominio sito in Roma, Viale Oceano Atlantico (sett. 2013);
  • Redazione tabelle millesimali riscaldamento centralizzato per 15 unità immobiliari relative ad un condominio sito in Roma, Viale della Musica (aprile 2013);
  • Redazione tabelle millesimali per n. 18 unità immobiliari relative ad un condominio sito in Roma, Via Avoli (marzo 2013);
  • Redazione tabelle millesimali per n. 12 unità immobiliari relative ad un edificio condominiale sito in Roma, Via Nicola Zingarelli. (giungo 2012);
  • Redazione tabelle millesimali per n. 18 unità immobiliarirelativa ad un edificio condominiale sito in Roma, Via del Corso. (maggio 2012);
  • Redazione tabelle millesimali relative ad un edificio condominiale sito in Roma Boccea, composto da n. 8 unità immobiliari e relative pertinenze, due laboratori artigiani e due box. (2012);
  • Redazione tabelle millesimali relative ad un edificio condominiale di n. 10 unità immobiliari di sito in Roma, Via Achille Vertunni(2011);
  • Redazione tabelle millesimali relative ad un edificio condominiale di n. 35 unità immobiliari di sito in Roma, Via Flaminia Vecchia (2011);
  • Redazione tabelle millesimali relative ad un edificio condominiale di n. 25 unità immobiliari di sito in Roma, Via Tommaso da Celano (2011);
  • Redazione tabelle millesimali relative ad un edificio condominiale di n. 32 unità immobiliari di sito in Roma, Viale della Tecnica (2011);
  • Consulenza e relazione tecnica inerente le tabelle millesimali di un condominio di n. 25 ville sito in Porto S.Stefano (GR) (2011);
  • Redazione tabelle millesimali relative ad un edificio condominiale di n. 12 unità immobiliari di sito in Roma, Via Giuseppe Vaccari (2008);
  • Redazione tabella millesimale relativa a n. 19 box auto in edificio condominiale, sito in Roma Prenestina (2005);
  • Redazione tabelle millesimali relative ad un edificio condominiale sito in Roma Tuscolana, composto da n. 18 unità immobiliari e relative pertinenze (2004);
  • Redazione tabelle millesimali per 32 unità immobiliari relativa ad un condominio diviso in due fabbricati sito in via Bolognetta (Roma) (2000);
  • Redazione tabelle millesimali e regolamento di condominio per 17 alloggi in via dei Viburni (Roma) (1996);
  • Redazione tabelle millesimali relative ad un edificio condominiale di n. 8 unità immobiliari di sito in Ladispoli (Rm) (1995);
  • Redazione tabelle millesimali e regolamento di condominio per 21 alloggi in località Sabaudia (Lt) (condominio '91) (1995);
  • Redazione tabelle millesimali per 96 alloggi in tre scale relative ad un condominio sito in Roma - via Tuscolana (1995);
  • Revisione tabelle millesimali per 20 alloggi in via Fontanile Arenato (1994) (Roma);
  • Redazione Tabelle Millesimali e Regolamento di condominio per 34 unità immobiliari in località Lequile (Le) per conto della soc. RO.MA. ENGINEERING s.r.l. (1993);
  • Redazione Tabelle Millesimali e Regolamento di condominio per 16 unità immobiliari in località Terracina (Lt) per conto della soc. RO.MA. ENGINEERING s.r.l. (1993);
  • Redazione Tabelle Millesimali e Regolamento di condominio per 22 unità immobiliari in località Terracina (Lt) per conto della soc. RO.MA ENGINEERING s.r.l.; (1993);
  • Redazione Tabelle Millesimali e Regolamento di condominio per 22 unità immobiliari in località Acilia (Rm) per conto della soc. RO.MA. ENGINEERING s.r.l.; (1993);
  • Redazione Tabelle Millesimali e Regolamento di condominio per 46 unità immobiliari in località Aclia (Rm) per conto della soc. RO.MA. ENGINEERING s.r.l.; (1993);